בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים  ע"א 483/16

לפני: כבוד השופטת א' חיות כבוד השופט ח' מלצר כבוד השופטת ד' ברק-ארז

המערערת: חביבה יהודאי

נ ג ד

המשיבה:  חלמיש – חברה ממשלתית – עירונית לדיור שיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב בע"מ ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 2015.12.6 בת"א 14-01-6115 שניתן על-ידי כבוד השופט י' גייפמן תאריך הישיבה: י"ט בכסלו התשע"ז (16.12.19(

בשם המערערת: עו"ד שמואל כהן

בשם המשיבה: עו"ד עודד רקובר

פסק-דין

השופטת ד' ברק-ארז:

מהן זכויותיה של המערערת, שכבר מלאו לה שמונים ושלוש, בדירה שבה היא מתגוררת זה עשרות בשנים במתכונת של דיור ציבורי, לאחר שפונתה מדירה אחרת על- ידי החברה המשכנת? זוהי, בתמצית, השאלה שעולה במסגרת הערעור שבפנינו. ואפשר להציג את השאלה גם אחרת: האם הדירה שהועמדה לרשות המערערת ומשפחתה הפכה לביתם, עד אריכות ימיה של המערערת, או שמא היא נותרה בה – גם מקץ כשלושים ושבע שנים – בגדר אורחת לרגע?

סיכום

חביבה יהודאי היא אשה באה בימים ושבעת תלאות. כ-37 שנה היא גרה בדירה שבבעלות חלמיש, וזאת בתמורה להפקדה מראש של כשליש (לפחות) מערך זכויות הדירה. שכר הדירה כאמור שולם מפיקדון זה שנוהל בשליטה מלאה של חלמיש וכלל את דמי הפינוי שניתנו למשפחה. לחביבה אין כל אמצעים נוספים. תנאי החיים שלה הם צנועים. היא ובעלה המנוח התקיימו מקצבאות בלבד. כפי שנכתב בדו"ח חקירה כללית, שביצעה חברת פרטית לפי הזמנת חלמיש, המשפחה מנהלת "רמת חיים צנועה ובסיסית למדי", אין בבעלותם רכב, בני הזוג אינם עובדים והריהוט בדירה "פשוט ביותר". אני סבורה שמכלול נסיבות העניין, ובכלל זה הפרשנות של מערך החוזים והפרת חובת ההגינות והנאמנות כלפי בני הזוג, מובילים למסקנה כי חביבה אמנם אינה בעלת הדירה, אך זכאית להוסיף ולהתגורר בה עד אריכות ימיה כבת-רשות. 66 .חלמיש התייצבה בפנינו כמי שדואגת לנכסים הדרושים למגוריהם של זכאי דיור ציבורי. אכן, ברגיל כך טוב ויפה. אולם, הדרישה שהופנתה לחביבה לפנות את הדירה שבה גרה ב-37 השנים האחרונות, וזאת בעת שהיא מבוגרת ושבעת תלאות, בנסיבות שבהן חלמיש לא הראתה שפעלה לדאוג להבטחת שיבתה של חביבה, היא בעייתית בנסיבות העניין .גם אם בתחילת הדרך היה מדובר בכך שהמערערת ובעלה המנוח היו במעמד של שוכרים, האופן שבו חלמיש התנהלה מולם במהלך השנים יצר כלפיהם מצג כי קיבלו בית עד אחרית ימיהם, ואף הפרה את חובת הנאמנות שבה נשאה. חלמיש עשתה בפיקדון כבתוך שלה, ובכך נוצר מצב חדש: בני הזוג איבדו למעשה כל זיקה לפיקדון, ואילו חלמיש יצרה כלפיהם מצג שקיבלו בתמורה "בית". בית – לא במובן של בעלות, אלא במובן של ביטחון לאריכות החיים, דהיינו הקניית רישיון להמשך מגורים. ממילא ברור שזכויות אלה, שהן בעלות אופי אישי, מוקנות למערערת בלבד, ולא ליורשיה. 68 .לקראת סיום אני רואה לנכון לחזור ולהדגיש כי התוצאה שאליה הגעתי נכונה לנסיבות המיוחדות של המקרה שבפנינו, ובכללן מוחלשותם המיוחדת של בני הזוג וההסדר החריג בין הצדדים שבמסגרתו משפחת יהודאי פונתה מנכס אחר והפקידה – מראש – כשליש (לפחות) מעלות הדירה בתמורה להתגוררות בה בפיקדון שנוהל כאמור על-ידי חלמיש. כמובן, אין בפסק דיני כדי להשליך על מקרים אחרים של דיור ציבורי במתכונת "רגילה". 69 .סוף דבר: אציע לחבריי לקבל את הערעור במובן זה שהמערערת תהא זכאית להתגורר בדירה עד אריכות ימיה כל עוד תחפוץ בכך. בנסיבות העניין, המערערת זכאית להוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך של 20,000 שקל.

השופטת א' חיות:

אני מצטרפת לחוות-דעתה של חברתי השופטת ד' ברק-ארז. אכן, בנסיבות המיוחדות של המקרה שבפנינו ואף שאין לקבל את טענת המערערת כי רכשה זכויות בעלות בדירה בחולון, תמימת דעים אני עם חברתי השופטת ברק-ארז כי המערערת זכאית להמשיך ולהתגורר בדירה בחולון כבת רשות עד אריכות ימיה. באומרי "נסיבות מיוחדות" כוונתי למארג החוזים האינטגרטיבי שעליו הוחתמו המערערת ובעלה בעת המעבר מדירתם ביפו לדירה בחולון, ולכך שהתניות הכלולות במארג חוזים זה משקפות פערי כוחות מובהקים בין חלמיש ובין המערערת ובעלה המנוח, הנמנים ללא ספק עם אוכלוסיה מוחלשת במיוחד בחברה הישראלית. דוגמא בולטת הוא הפקדון בסך של לא פחות מ-700,000 ש"ח שנגזר מתוך כספי הפיצויים שקיבלו בני הזוג עבור פינוי הדירה ביפו, עליו חלשה חלמיש לאורך שנים באופן 21 מוחלט להבטחת דמי השכירות המגיעים לה עבור הדירה בחולון. נתונים אלה בצירוף העובדה כי התנהלותה של חלמיש בניהול הפקדון שהלך ואזל מהווה הפרה של חובות הנאמנות וההגינות החלים עליה כגוף דו-מהותי להבטיח כי בנסיבות המיוחדות של המקרה דנן לא תידרש המערערת לעזוב את הדירה ששימשה כביתה במשך ארבעה עשורים כמעט, כל אלה מוליכים לטעמי אל המסקנה כי המערערת אכן זכאית בגילה המופלג להמשיך להתגורר בדירה כבת-רשות עד אריכות ימיה. ש ו פ ט ת

השופט ח' מלצר:

אני מצטרף, בנסיבות, לחוות דעתה של חברתי השופטת ד' ברק-ארז ולהערותיה של חברתי, השופטת א' חיות.

הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ד' ברק-ארז.

ניתן ביום, י"ג בתשרי התשע"ח 3.10.17)